venerdì 30 maggio 2008

Se siete convinti d’aver trovato la casa giusta per voi e/o il soggetto giusto
per la vendita del vostro immobile, si possono avviare le procedure di compravendita.

La trattativa.

La prima cosa da fare è avviare una trattativa, necessaria per diversi motivi:
• definire il prezzo della compravendita e modalità e tempi dei pagamenti
• concordare i tempi di consegna
• decidere circa la possibilità di ottenere un mutuo
• definire la ripartizione delle spese condominiali nel tempo che trascorrerà tra preliminare di compravendita e rogito
• definire la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate
• definire le spese occorrenti per sanare eventuali abusi edilizi.

La proposta d’acquisto.

La formulazione della proposta è la fase più importante della trattativa in
quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito. Occorre ricordare che alla proposta di acquisto non si applica la legge sul diritto di recesso. Allo scadere del termine di validità la proposta diviene inefficace.
Se l’appartamento che ci interessa è nel portafoglio immobiliare di un’agenzia, dobbiamo proporre alla parte venditrice, tramite l’agente immobiliare e per iscritto, modalità e termini che regoleranno la compravendita.

La proposta irrevocabile di acquisto viene sottoposta al candidato compratore dall’agente immobiliare, perché solo in questo modo si riesce ad offrire al venditore un candidato acquirente serio, e non un perditempo. Occorre anche ricordare che, trattandosi di beni immobili, la legge esige che i relativi contratti siano stipulati per iscritto, altrimenti non sono validi; quindi, una proposta di acquisto verbale non avrebbe alcun valore giuridico.

La proposta irrevocabile di acquisto, potendo contenere delle clausole particolari, va analizzata attentamente prima di essere sottoscritta. La proposta di acquisto, che impegna il proponente all'acquisto per un certo periodo, non vincola il venditore che ancora non ha dato il proprio consenso alla proposta.

La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero, sotto
forma di assegno bancario intestato al venditore, di circa il 10%, del valore dell’immobile (somma che verrà restituita nel caso il venditore non accettasse) che solo al momento della conclusione del contratto, cioè il momento in cui al compratore giunge notizia scritta dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria.

Solitamente, nello stesso documento, l’aspirante acquirente riconosce di
dovere la provvigione all’agente immobiliare nel caso di conclusione del contratto. Entro un tempo prestabilito il venditore potrà accettare integralmente la proposta irrevocabile di acquisto, e comunicare la sua accettazione, sempre per iscritto, all’acquirente, direttamente o tramite l’agenzia. A questo punto, dopo che il proponente (acquirente) è venuto a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.
Infatti l’art. 1326 del Codice Civile recita: “Il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dall’altra parte”, mentre l’art. 1385 sulla caparra confirmatoria afferma: “Se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.

Fermo restando che la proposta accettata con comunicazione al proponente perfeziona il contratto ed impegna le parti, si può giungere alla formulazione di una scrittura integrativa, da sottoscriversi contestualmente da ambo le parti, che disciplini eventuali aspetti marginali non contenuti nella proposta.
In ogni caso, il contratto concluso vincola il venditore (promittente) a rendersi disponibile al trasferimento del bene mediante il rogito notarile al termine fissato, mentre il futuro compratore (promissario) sarà obbligato ad acquistare il bene ed a pagarne il relativo prezzo.
Questo contratto, per essere il più possibile sicuri che sia formalmente completo e corretto, può essere redatto con l’assistenza di un professionista di fiducia, avvocato, lo stesso notaio che curerà la redazione dell’atto definitivo, o anche l’agente immobiliare.

Prima della firma del contratto preliminare, comunemente detto compromesso, è importante verificare l’identità delle parti.
Se il venditore è una società bisognerà accertare che il firmatario dell’atto
abbia potere di firma (per statuto o per deliberazione specifica, in quanto trattasi di atto di straordinaria amministrazione, i poteri sono desumibili da visura presso il registro imprese della Camera di commercio).
In regime di comunione legale tra i coniugi, il contratto preliminare di vendita assume la caratteristica di straordinaria amministrazione, in quanto potenzialmente pregiudizievole all’interesse della comunione. Se viene stipulato dal coniuge senza la partecipazione dell’altro, può esserne chiesto l'annullamento da parte del coniuge non consenziente. Pertanto, se l’azione di annullamento non venga proposta, l’atto è produttivo di effetti nei confronti di terzi.

Nel contratto preliminare o proposta irrevocabile deve essere chiaramente
indicato se si intende usufruire di un mutuo.
In caso di presenza di vincoli non dichiarati dal venditore ostativi alla compravendita, l’acquirente potrà sospendere i pagamenti e chiedere il risarcimento del danno (artt. 1479 e 1482 del Codice Civile).
Il preliminare di compravendita è una scrittura privata che a volte è opportuno far autenticare dal notaio e trascrivere presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, per esempio nel caso si tema che una parte possa diventare insolvente, perché in tal caso il proprio diritto sarà assistito da privilegio superiore a quello ipotecario.

Nel contratto preliminare di vendita occorre specificare i seguenti elementi:
• dati anagrafici delle parti
• il prezzo concordato
• le modalità di pagamento, con particolare riguardo alla rateazione
• la data entro cui le parti si accordano per stipulare il rogito notarile
• esistenza o meno di vincoli ipotecari
• l’accollo dell’eventuale mutuo residuo al compratore o la sua estinzione da parte del venditore
• la provenienza dell’immobile, cioè come l’immobile è venuto in proprietà del venditore
• la composizione dell’immobile e dei suoi accessori, e altri dati che gli afferiscono, come proprietà comuni, pertinenze ecc.
Ogni modifica o correzione nei formulari contrattuali o contratti prestampati
deve essere specificamente approvata per iscritto dalle parti.
La stipula del contratto preliminare o compromesso è il momento in genere in cui si comincia a pagare una quota del prezzo pattuito, intestando esclusivamente al venditore l’assegno, si consiglia vivamente con la clausola “non trasferibile”.

L’acconto è un’anticipazione del prezzo che verserà il compratore al momento del rogito e va imputato al prezzo complessivo e restituito se il rogito non si stipula. La caparra confirmatoria è una garanzia degli obblighi assunti ed è sottoposta alla normativa di cui all’art. 1385 del Codice Civile, come già detto.
Fare pertanto molta attenzione nel contratto alla scaletta dei pagamenti, e a quale titolo vengono imputate le diverse somme indicate in pagamento. In genere il primo versamento impegnativo viene indicato come caparra confirmatoria.
Gli altri pagamenti scadenzati possono assumere il titolo di ulteriore caparra confirmatoria, acconti o saldo. Le caparre di solito sono fissate tra il 10-30% del prezzo totale dell’immobile. Quando la caparra supera questa cifra conviene che venga indicata come acconto. Per ogni versamento effettuato a titolo di caparra, acconto o saldo, farsi rilasciare una quietanza.